5 квартир, пожалуйста: почему концепция защиты непрофессиональных дольщиков – вопрос количества

Сегодня для субординации требований дольщика в большинстве случаев достаточно проверить степень его аффилированности. Однако суть принципа защиты непрофессиональных инвесторов даже не в том, кто этот инвестор, а сколько он приобрел и главное – зачем. Кто же такой непрофессиональный дольщик и какой принцип субординации требований в делах о банкротстве застройщиков следует ввести в российскую судебную практику?
Время прочтения: 8 минут

В свое время принятие Параграфа 7 (Банкротство застройщиков) установило принцип защиты непрофессиональных инвесторов. Это стало важным социальным инструментом контроля сферы долевого участия в строительстве, в которой, однако, быстро забыли самого субъекта защиты, что привело к злоупотреблениям со стороны коммерческих деятелей. Данная проблема особенно хорошо раскрылась в одном из наших последних дел.

Нашим оппонентом был аффилированный дольщик (заместитель руководителя должника, фактически исполнявший функции руководителя в период наблюдения, одновременно являющийся участником строительного холдинга (соучредитель, руководитель, член совета директоров множества компаний, образующих единый хозяйственный блок), представитель местного законодательного органа). Он включался в реестр требований о передаче жилых помещений с требованиями на пять квартир, общей площадью 306,5 м2, стоимостью 32 миллиона рублей. Оплата действительно была произведена, этого мы отрицать не могли. Однако кредитор на два месяца пропустил срок включения в реестр (с учетом надлежащего письменного уведомления со стороны конкурсного управляющего) и на момент включения сам являлся банкротом как физическое лицо.

Задача была не допустить включения дольщика в реестр, но сделать этого так и не получилось. Все три инстанции включили требования нашего оппонента в реестр, а в передаче нашей жалобы на рассмотрение в ВС РФ было отказано. Однако история не про аффилированность, на которую, вероятно, из-за политики закрыли глаза, и даже не про пропуск срока включения, потому что непрофессиональным инвесторам подобное часто прощают. Вопрос в том, а можно ли было в принципе подобного инвестора назвать непрофессиональным?

Параграф 7 является механизмом социальной защиты. Он спасает граждан, которые вложили последние деньги, чтобы получить свое жилье. На фоне этого всегда появляются люди, которые приходят к застройщику заработать и скупают 5,10,15 квартир для дальнейшей перепродажи. Это стандартная схема, они имеют на нее право, так же как имеют право включаться в реестр и доказывать, что действовали чисто, однако едва ли они имеют право претендовать на приоритетную защиту, которую получают все непрофессиональные дольщики.

В рамках нашего кейса мы задавали в суде вопрос, зачем человеку нужно пять квартир для личного проживания? Ни наш оппонент, ни судья не смогли на него ответить, что, впрочем, последним все равно не было принято во внимание, хотя «профессиональный», то есть коммерческий характер сделки был здесь очевиден. Это неудивительно, так как вопрос профессиональности или непрофессиональности дольщика все-таки не принято рассматривать в экономическом ключе. Тем не менее, есть прецеденты, которые постепенно смещают этот тренд.

Одним из таких кейсов стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.09.2019 № 305-ЭС14-7512(24) по делу № А40-84122/2010, которое мы представляли как пример из практики в рамках нашего собственного дела. ВС РФ изучал вопрос значительного (более 3-х лет) пропуска срока включения в реестр дольщиком и в итоге указал, что наряду с иными обстоятельствами следует принимать во внимание, что покупка жилого помещения по ДДУ изначально сопряжена с определенными рисками для его будущего владельца. В связи с этим предполагается, что последний, вступая в данные правоотношения, действует разумно и осмотрительно, проявляет достаточную степень заботливости (по меньшей мере, интересуется ходом строительства) и не может в отсутствие к тому уважительных причин на неопределенно долгий срок откладывать предъявление требования.

То есть ВС заявил, что несмотря на то, что в отношении непрофессиональных инвесторов применяются пониженные стандарты доказывания и им многое прощается, нельзя восстанавливать сроки всем дольщикам подряд. Мы использовали это определение для субординации требования нашего оппонента. Так как ни его аффилированность, ни коммерческий характер сделки не срабатывали, ему могло быть отказано во включении в реестр из-за пропуска срока. Однако суд не принял определение во внимание, сославшись на то, что три года – действительно слишком большой срок, и в данном случае кредитор очевидно действовал неосмотрительно.

Другое интересное постановление вынес Арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 08.06.2020 № Ф04-195/2020 по делу № А81-178/2017. В нем суд дает градацию разных стандартов доказывания. Первый – стандартный, внебанкротный, используется в любых гражданских судах. Второй – применяется согласно 26 ПП ВАС РФ от 22.06.2012 № 35, который устанавливает общий повышенный стандарт доказывания в делах о банкротстве. Все рассматривается через призму возможных злоупотреблений, поэтому проверять следует куда внимательнее, чем в обычной практике.

Третий – еще более высокий стандарт доказывания, предъявляется к требованию аффилированного кредитора, в том числе в деле о банкротстве застройщика. В таких делах все ставится под сомнение, уклон идет в непризнание каких-то обстоятельств, даже если они документально подтверждены.

Далее же суд делает вывод, что есть еще пониженный стандарт доказывания – четвертый, на который могут рассчитывать только непрофессиональные дольщики. При этом суд подчеркивает, что это те граждане, которые вступают в отношения по долевому строительству в целях удовлетворения личных бытовых нужд.

Следуя этой логике, все коммерческое автоматически становится профессиональным. А значит если кредитор сможет адекватно доказать, что, например, его родственники сложили деньги и решили всей семьей жить в одном доме и через него купить пять квартир, то все в порядке. Если же дольщик не может доказать, что сделка не была коммерческой, то концепция защиты непрофессионального дольщика и пониженный стандарт доказывания на него не будут распространяться.

При этом подобная схема может существовать и в более комплексной форме. Например, в нашем случае суд мог включить «за реестр» денежные требования на четыре квартиры, а требования в отношении одной квартиры (которая, действительно, могла использоваться для постоянного проживания) защитить в приоритетном порядке и включить в реестр требований о передаче жилых помещений.

Напоследок хотелось бы обратить внимание на еще один кейс – Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2020 по делу № А45-16259/2012. В нем суд привел стандартный набор того, что следует проверить для включения требований кредиторов-дольщиков:

  • непосредственную или опосредованную правовую связь между гражданином и застройщиком;
  • возможность предоставления гражданином застройщику своей части встречного имущественного исполнения и наличие такого исполнения;
  • установление факта независимости гражданина (фактического или формально-юридического) от застройщика.

Однако опять же здесь в центре внимания стоит проверка аффилированности гражданина, а не характера сделки. Многие банкротные специалисты, а за ними и судебная практика, считают, что для субординации требований дольщика необходимо исследовать степень контроля над деятельностью должника-застройщика и степень аффилированности. Это верная практика, но неверный подход с точки зрения задумки законодателя.

Концепция защиты непрофессиональных инвесторов говорит о том, что мы исходим не из принципа «аффилированный или не аффилированный», а из принципа «коммерческий или непрофессиональный». Значит, самый главный вопрос, на который нужно найти ответ: а зачем ему все-таки пять квартир?

Больше о подобной практике Алексей Насонов рассказал в рамках проекта LAWХАКЕР

Источник изображения: rawpixel.com

Рекомендуем

Статья

«Прогноз сдержанно пессимистичный». Эксперт в области банкротства о продлении моратория

В октябре правительство РФ продлило мораторий на банкротство, введенный в связи с эпидемией коронавируса, до 7 января 2021 года. Как это скажется на кредиторах и должниках, что правительству следует заранее предпринять, чтобы не погрузить бизнес в еще более трагическое положение после окончания моратория – в интервью «Сфере» рассказал кандидат юридических наук, доцент Российской школы частного права, председатель Банкротного клуба, участник разработки закона о моратории на банкротство Олег Романович Зайцев.

Статья

Найти и доказать: как экспертиза помогает выигрывать споры о банкротстве

Финансово-экономическая экспертиза – инструмент, который позволяет юристам эффективно отстаивать интересы кредиторов, владельцев бизнеса и арбитражных управляющих. Однако пока корпоративные и внешние консультанты не до конца понимают, как этот инструмент грамотно использовать. Почему экспертиза сегодня как никогда важна для успеха в спорах о банкротстве и как правильно сформулировать вопросы при назначении ФЭЭ рассказывает оценщик, судебный эксперт, управляющий партнер оценочной компании Илья Жарский.

Статья

Презумпции и основания: новая судебная практика об оспаривании сделок

Оспаривание сделок – это распространенная категория споров при банкротстве. Юристы в этой области сталкиваются с постоянно меняющейся судебной практикой. Партнер, адвокат, руководитель практики «Реструктуризация и банкротство» Ольга Савина проанализировала решения, принятые 2018 и в начале 2019 года Верховным Судом РФ, которые повлияли на регулирование процедуры оспаривания.

Комментарии 0

Нужно хоть что-то написать