Особенности банкротства застройщиков

Лектор рассказывает о причинах, которые обусловили создание специального режима признания застройщиков несостоятельными (банкротами). Центральным, по мнению лектора, является социальный фактор, то есть необходимость создания механизма защиты интересов физических лиц - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов. Ученый анализирует понятие «застройщик», сформулированное в подп. 1 п. 1 ст. 200.1 «Закона несостоятельности (банкротстве)» с учетом толкования, данного ему Президиумом ВАС РФ.

В результате толкования соответствующих положений Закона о банкротстве лектор выделяет цели законодателя при установлении специальных правил банкротства застройщика и основной защищаемый им интерес участников строительства. Автор курса разбирает "дело семьи Абрамовых", рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2013 г., в котором был сформулирован ряд принципиальных правовых позиций, имеющих значение для защиты прав участников строительства, в частности, позиция по вопросу о конкуренции требований по зарегистрированным и незарегистрированным договорам участия в долевом строительстве. Лектор также рассказывает о том, какие субъекты, помимо лиц, вступивших в правоотношения с застройщиком на основании договора об участии в долевом строительстве, наделяются статусом участников строительства. 

Рустем Тимурович Мифтахутдинов рассматривает вопрос о судьбе неденежных требований имущественного характера при банкротстве, в том числе требований о передаче нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика. Лектор обращает внимание слушателей на то обстоятельство, что согласно легальной дефиниции понятия "участник строительства" лица, имеющие требования о передаче нежилых помещений, не относятся к данной категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика. Кроме того, автор курса разбирает дело из практики Президиума ВАС РФ, в котором соответствующее требование было квалифицировано в качестве текущего. Отсутствие специальных правил в Законе о банкротстве и неверная интерпретация правоприменителями правовых позиций, сформулированных Президиумом ВАС РФ, приводят к трудностям при рассмотрении вопросов, связанных с неденежными требованиями при банкротстве. Рустем Тимурович Мифтахутдинов анализирует эволюцию подхода ВАС РФ к обсуждаемой проблеме с 2004 по 2012 годы, указывая, что законодатель не делает исключения в отношении неденежных требований с точки зрения возможности их предъявления в ходе конкурсного производства, а Пленум ВАС РФ указывает на необходимость их денежной оценки.

Лектор сравнивает правила предъявления кредиторами требований к должнику и их рассмотрения арбитражным судом, которые предусмотрены общими положениями Закона о банкротстве, со специальными правилами предъявления и рассмотрения требований при банкротстве застройщика, содержащимися в параграфе 7 главы IX данного закона. Речь идет об обязанности арбитражного управляющего уведомить участников строительства о возможности предъявления ими требований к застройщику. В этой связи рассматривается дело, в котором Президиум ВАС РФ истолковал правила о сроках предъявления требований к застройщику с учетом указанной гарантии прав участников строительства.
В другом деле, которое разбирает Рустем Тимурович Мифтахутдинов, Президиум ВАС РФ выработал позицию о равенстве статуса участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, с одной стороны, и реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, с другой.

Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ были внесены изменения, в том числе, в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве. В юридическом сообществе высказываются опасения, что эти новеллы могут изменить сложившийся подход судебной практики, согласно которому включение требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр денежных требований кредиторов как две формы учета кредитора в деле о банкротстве застройщика представляют собой один способ защиты права. Рустем Тимурович Мифтахутдинов рассматривает два способа погашения требований участников строительства: путем передачи объекта незавершенного строительства и путем передачи жилых помещений, уделяя внимание принципиальным аспектам реализации обоих механизмов. К примеру, детально анализируются ситуации, когда жилых помещений в многоквартирном доме не достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства.

Лектор рассказывает о том, каким образом погашаются требования участников строительства в ситуации, когда не могут быть соблюдены предусмотренные Законом о банкротстве условия для погашения требований участников строительства путем предоставления отступного. Кроме того, автор курса рассматривает, за счет каких механизмов может финансироваться завершение строительства многоквартирного дома, когда объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу. 

Лектор рассматривает трудности, которые могут возникнуть при применении нормы пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей создание ЖСК в отношении каждого объекта незавершенного строительства, с одной стороны, и принятие решения собрания участников строительства в отношении всех таких объектов одновременно, с другой стороны. Еще одной проблемой, обсуждаемой в лекции, является подход законодателя к определению понятия застройщика для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В этой связи автор курса анализирует дело общества "Метком", рассмотренное Президиумом ВАС РФ, в котором воплощен принцип superficies solo cedit.
Особое внимание Рустем Тимурович Мифтахутдинов уделяет новеллам Закона о банкротстве, связанным с институтом возмездной передачи имущества и обязательств застройщика иному застройщику (приобретателю).